Menos Puede Ser Más: Preguntas Acerca de las Relaciones entre el Máximo Aprovechamiento y Gran Aprovechamiento del Suelo Urbano

Resumen

El aprovechamiento máximo de un terreno urbano es definido por la máxima cantidad posible de área construida vendible, teniendo como límite la legislación urbanística vigente y, como parámetro, un uso urbano determinado. Por otra parte, el aprovechamiento óptimo se define como el que ofrece el mejor beneficio económico al negocio inmobiliario. Esta doble definición ha llevado a la conclusión precipitada de que la legislación urbanística funcionaría, en general, como un obstáculo al aprovechamiento óptimo de los terrenos urbanos. Como resultado, el aprovechamiento óptimo ocurriría en un nivel igual o superior al del aprovechamiento máximo, en términos de área construida vendible. Sin embargo, este entendimiento no se ajusta a las características del negocio inmobiliario. En la permanente búsqueda por ganancias extraordinarias, el capital inmobiliario elabora variadas estrategias de redefinición de su producto, con el objetivo de alcanzar el mejor aprovechamiento para cada terreno urbano. Esas estrategias son mucho más difíciles de concretarse mientras más alto sea el estándar de las edificaciones y más consolidado sea el perfil del área urbana en cuestión; por esto, son escasos los proyectos diferenciados en estas áreas, predominando en cada ciclo normativo una reproducción exhaustiva de soluciones basadas en el aprovechamiento máximo. A través de un caso de referencia en la urbanización para población de altos ingresos de Leblon, en Río de Janeiro, este trabajo explora las posibilidades de obtención de un aprovechamiento óptimo inferior al aprovechamiento máximo autorizado por la legislación urbanística vigente, que sin embargo permita un beneficio económico mayor al calculado a partir del aprovechamiento máximo y, al mismo tiempo, pueda garantizar una renta del suelo plena, la cual actúa como condición del negocio. Con el objetivo de contribuir para un mejor entendimiento de este segmento del mercado inmobiliario, este estudio caracteriza algunas condiciones para que este resultado sea alcanzado en las áreas con un perfil consolidado para población de altos ingresos.