Menos Pode Ser Mais: Questões Acerca das Relações entre o Aproveitamento Máximo e o Aproveitamento Ótimo Dos Terrenos Urbanos

Resumo

O aproveitamento máximo de um terreno urbano é definido pela maior quantidade possível de área edificada vendável, tendo como limite a legislação urbanística vigente e como parâmetro um determinado uso urbano. Já o aproveitamento ótimo se define como aquele que oferece o melhor retorno econômico ao negócio imobiliário. Esta dupla definição tem levado à conclusão apressada de que a legislação urbanística funcionaria em geral como empecilho ao aproveitamento ótimo dos terrenos urbanos. Como consequência, o aproveitamento ótimo se daria necessariamente em um patamar igual ou superior ao do aproveitamento máximo, em termos de quantidade de área vendável. Este entendimento, porém, não se coaduna com as características do negócio imobiliário. Na busca permanente por sobrelucros, o capital imobiliário elabora estratégias variadas de redefinição de seu produto, com o objetivo de alcançar o melhor aproveitamento para cada terreno urbano. Tais estratégias são tão mais difíceis de serem realizadas quanto mais alto seja o padrão edificado e mais consolidado seja o perfil da área urbana em foco, razão pela qual são raros os projetos diferenciados nessas áreas, predominando uma reprodução exaustiva de soluções baseadas no aproveitamento máximo, a cada ciclo normativo. Este trabalho explora, com base em um caso de referência recente no bairro de alta renda do Leblon, no Rio de Janeiro, as possibilidades de obtenção de um aproveitamento ótimo, aquém do aproveitamento máximo autorizado pela legislação urbanística vigente, mas que ainda assim permita maior retorno econômico do que o calculado a partir do aproveitamento máximo, e ao mesmo tempo garanta a renda fundiária plena do terreno, que atua como condição do negócio. Com o objetivo de contribuir para um melhor entendimento deste segmento do mercado imobiliário, este estudo aponta algumas condições para que este patamar seja alcançado, em áreas com perfil consolidado de alta renda.